Quando a Country Garden, a maior incorporadora do cada vez mais turbulento setor imobiliário da China, publicou o seu relatório anual em abril, foi uma surpresa. Design da capa Esperança Ressurgente: A fênix abre suas asas.
A empresa disse que a imagem mostrava que a economia chinesa estava “de volta aos trilhos” e que este ano veríamos “o crescimento atingir novos patamares”.
Isso foi uma ilusão.
Pouco depois da publicação do relatório, a nascente recuperação económica da China perdeu força e o já lento mercado imobiliário começou a entrar em colapso. No Country Garden, as vendas de apartamentos inacabados, um indicador crítico das receitas futuras, caíram mais de 50% em Junho e Julho, o dobro da taxa de declínio dos cinco meses anteriores.
Nos últimos três anos, enquanto dezenas de grandes promotores imobiliários entravam em incumprimento após anos de empréstimos excessivos, a Country Garden tem sido uma anomalia. Mas no mês passado, deixou de pagar juros – sugerindo que também corria o risco de colapso financeiro, com dívidas de 187 mil milhões de dólares.
Country Garden deve receber US$ 22,5 milhões esta semana, o fim de um período de carência para pagamentos perdidos. Na sexta-feira, a empresa recebeu aprovação de última hora dos credores para adiar o reembolso de 537 milhões de dólares em títulos denominados em yuan, originalmente previsto para segunda-feira, até 2026, de acordo com documentos partilhados pela Country Garden.
Na semana passada, depois de reportar uma perda de 7,1 mil milhões de dólares nos primeiros seis meses de 2023, a Country Garden disse que havia “incertezas materiais que podem lançar dúvidas significativas” sobre a sua capacidade de evitar a falência. A empresa está lutando para levantar dinheiro e alienar seus credores, vendendo participações em imóveis e emitindo ações com desconto.
Foi uma queda dramática para Country Garden. A improvável ascensão da empresa, de construtora residencial regional a gigante nacional, ecoou a ascensão meteórica da China. Agora, o seu colapso reflecte a velocidade e a gravidade do colapso imobiliário do país, que ameaça descarrilar a economia em geral.
“Por maior que seja o Country Garden, é como um canário numa mina de carvão”, disse Kenneth Rogoff, professor de economia da Universidade de Harvard que escreveu extensivamente sobre a China.
A fim de apoiar o hesitante mercado imobiliário, os reguladores financeiros da China implementaram na quinta-feira uma série de medidas, incluindo a redução dos pagamentos mínimos iniciais para compradores de primeira viagem e a redução das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes.
Estas e outras medidas podem não ser suficientes para salvar a Country Garden, que luta para pagar as suas dívidas.
Muitos títulos da Country Garden são negociados por centavos de dólar, sugerindo que os credores têm poucas esperanças de serem reembolsados. O preço das ações da empresa está agora abaixo de um dólar de Hong Kong, um declínio acentuado para aquela que já foi uma das maiores empresas privadas da China, cujas ações eram negociadas a mais de 17 dólares de Hong Kong há cinco anos.
A Country Garden foi fundada por Yang Guoqiang, um ex-agricultor e trabalhador da construção civil que cresceu em uma pobreza tão extrema que, de acordo com um perfil em um site do governo, ele não usou sapatos durante os primeiros 17 anos de sua vida e quase caiu. Fora da escola porque não pode pagar a mensalidade de US$ 1.
A empresa começou a desenvolver imóveis em 1997, numa altura em que a China começava a mudar as regras para a propriedade privada de imóveis. Quando abriu o capital em 2007, a empresa disse aos investidores que um dos seus pontos fortes era uma grande reserva de terrenos de baixo custo para desenvolvimento. Ele também disse que poderia construir mais rápido e mais barato que os concorrentes.
Dois anos antes da oferta pública, o Sr. Yang transferiu sua participação de 70% para sua segunda filha, Yang Huiyan, que era então diretora do departamento de compras da empresa. Quando as ações da Country Garden foram cotadas, Yang, de 25 anos, tornou-se a mulher mais rica da Ásia, com a sua fortuna estimada em até 29 mil milhões de dólares. A Sra. Yang, que foi copresidente com seu pai até março passado, quando assumiu exclusivamente o cargo, continua sendo a acionista majoritária da Country Garden.
Country Garden expandiu-se rapidamente, acompanhando o esforço de urbanização do governo. Ramificou-se para além da província de Guangdong e avançou agressivamente para as cidades menos desenvolvidas de terceiro e quarto níveis da China, capitalizando o boom pós-2015, quando a China, como parte de um plano nacional para “redesenvolver favelas”, começou a pagar aos residentes em dinheiro. para negociar. Em barracos dilapidados em cidades e vilas pequenas.
A empresa teve sucesso através de uma estratégia de alta rotatividade: construir rápido, vender rápido e sacar rápido. Isso permitiu que a Country Garden vendesse casas mais baratas e, ao mesmo tempo, obtivesse lucros maiores do que os concorrentes. À medida que o setor imobiliário se tornou a espinha dorsal da economia chinesa e um importante investimento para muitas famílias chinesas, a Country Garden emergiu como uma das maiores empresas não estatais do país.
A Country Garden vendeu mais casas do que qualquer outra incorporadora nos últimos seis anos, atraindo compradores como Zhou Qizhou.
Em 2019, comprou um apartamento em Country Garden, em Enshi, uma cidade menor no centro da China. Embora Zhou estivesse trabalhando em Xangai, ele se sentiu pressionado a comprar uma casa, caso não pudesse pagar mais tarde. Ele comprou um apartamento de 115 metros quadrados por cerca de US$ 125 mil e ficou impressionado com a velocidade da construção e o preço baixo, embora tenha descrito a qualidade da construção como média. Ele apenas lamenta ter comprado pouco antes da queda do mercado.
“No final das contas, Country Garden ainda é uma grande marca”, disse Chu.
Mas a procura de bens imobiliários, outrora insaciável, evaporou e a economia chinesa está em dificuldades. Empresas como a Country Garden foram pressionadas pelos efeitos dos bloqueios paralisantes do coronavírus, pela repressão do governo aos empréstimos imprudentes por parte dos promotores imobiliários e por anos de prioridade às empresas estatais em detrimento das empresas privadas. A recessão económica foi mais grave nas cidades mais pequenas, onde as economias locais não acompanharam o boom da construção. Agora essas cidades estão cheias de apartamentos vazios.
Quando a Country Garden revelou recentemente o seu enorme prejuízo no primeiro semestre, afirmou que “não compreendeu os riscos potenciais associados aos seus investimentos desproporcionalmente grandes” em cidades mais pequenas.
Até recentemente, Country Garden era aclamado como um sobrevivente da turbulência do setor. Embora Pequim tenha feito pouco para apoiar outras grandes construtoras residenciais, incluindo a Evergrande, a agora falida promotora imobiliária que outrora rivalizou com a Country Garden pela supremacia do mercado, o governo mostrou uma maior vontade de apoiar a empresa.
Quando os reguladores financeiros da China emitiram um guia de 16 pontos em Novembro para ajudar a indústria imobiliária, a Country Garden foi colocada numa “lista branca” de promotores de alta qualidade a serem priorizados para ajuda financeira e linhas de crédito de bancos estatais. De acordo com relatos da mídia chinesa.
Por muitos anos, Country Garden manteve laços estreitos com o Partido Comunista no poder. Seu fundador, o Sr. Yang, trabalhou para a Conferência Consultiva Política do Povo Chinês, um órgão consultivo político nacional. A Country Garden tem apoiado proactivamente iniciativas políticas como a distribuição de máquinas de costura e equipamento agrícola em zonas pobres sob o lema “Alívio da Pobreza”.
Mesmo com a deterioração das finanças da Country Garden, deu prioridade aos desejos dos decisores políticos, concluindo a construção de casas pré-vendidas. Concluiu quase 700.000 unidades pré-vendidas no ano passado e outras 278.000 unidades no primeiro semestre deste ano.
No entanto, a Country Garden afirmou no seu último relatório de lucros que está focada em melhorar os seus fluxos de caixa e cortar custos. Emprega agora cerca de 58 mil pessoas, menos de metade do número de funcionários a tempo inteiro em 2018. A empresa recusou-se a fornecer comentários adicionais para além dos seus anúncios gerais.
No relatório de lucros, a empresa disse estar “profundamente arrependida” pela sua situação atual, mas acrescentou que “nunca sucumbiria ao derrotismo passivo”. Quando Yang se dirigiu aos funcionários em uma reunião da empresa no início deste ano, ele os incentivou a perseverar.
Ele disse: “Não caia antes do amanhecer”. De acordo com a conta WeChat da empresa. “Devemos viver até a chegada da primavera, e a primavera certamente chegará.”
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